Какво седи зад цялата теория за достъпността на жилищата в Европа? Разбира се политически решения. Но кои са факторите, които се използват, за да се инициира тази организираност между държавите на европейко ниво?
Как изглежда картината в цифри:
1. Шоково поскъпване на цените на имотите, стартирало в периода 2014-2025г. и продължаващи до момента. Т.е. 10-12 годишен период от имотния цикъл отчитащ растеж.
2. В ЕС основният източник на данни за имотния пазар е Eurostat, който обединява индексите на всички държави членки, за да анонсира HPI /House Price Index/. Данните се събират на база реално сключени сделки. Според тях, цените на жилищата в ЕС са отбелязали кумулативен ръст от над 53% за 10 годишен период / 2015 – 2025 г./, изпреварвайки значително темпа на нарастване на средните доходи. HOUS /Комисия по жилищна криза към ЕП/ използва именно тези данни в своя доклад Working Paper on Housing Affordability и ги слага в основата на мотивите си за Новата европейска жилищна стратегия. За същия този период средният номинален кумулативен ръст на нетните доходи в ЕС /Net Earnings/ е приблизително 31%, според Housing in Europe – 2025/2026 Interactive edition.
Т.е. погледнато в по-дългосрочен аспект, а именно 10 годишен период картината съвсем не изглежда така, както през последните 5 години. И реално ръстът на цените на жилищата е бил с около 70 % по-висок от този на доходите. Т.е. покупателната способност на хората намалява в сравнение с темпото на пазара.
Безспорен е фактът, че неофициалните данни коментирани във времето от агенциите за недвижими имоти за същия този период отчитат ръст на цените на имотите над 200-250% в големите градове, но отклонение от официалните статистики би могло да се отчете и за доходите.
3. Европейската инвестиционна банка изчислява, че към 2025-2026 г. в ЕС липсват около 2.25 милиона жилищни единици, за да се задоволи базовото търсене, т.е. строи се с 50% по-малко от нуждите на пазара.
4. След 2018г. броят на целите имоти отдавани на краткосрочни наеми на принципа на Airbnb и Booking / Sharing Economy/ почти се удвоява. Нараства и броят на имотите, които седят като „тъмни прозорци“, ненаселени, играещи ролята само на инструмент за съхранение на парите във времето. Според данни на Световната банка и НСИ, например, в София около 25-30% от жилищата са необитавани. А средно в ЕС този процент варира между 15-25%. В тази категория имоти разбира се попадат и по-рядко използваните ваканционни имоти, неизползвани наследствени имоти или такива със спорна собственост, имоти в процес на ремонтни дейности, втори дом.
По последни данни на Deloitte и Eurostat за 2026г., процентът от медианният нетен доход на едно домакинство, необходим за наемане на стандартен двустаен апартамент в центъра на столицата /60-70 кв.м./ показващ достъпността на жилищата е:
Нивото над червената линия /над 30% показва прекомерна жилищна тежест /Housing Overburden/. Виена се отличава от останалите показани столици благодарение на дългогодишната си традиция и политики жилището да бъде разглеждано като основно социално право, а не като инвестиционен инструмент. Реално Виена доказва, че когато общината инвестира в строителство, а не само в пазарни механизми, индексът на достъпност може да бъде под 25%.
FEANTSA / European Federation of National Organisations Working with the Homeless/ е федерация, базирана в Брюксел, която обединява над 120 организации от почти всички държави членки на ЕС и основен негов съветник по въпроси свързани с бездомността. FEANTSA заедно с Fondation Abbé Pierre, през 2023г. в своя доклад казват:
„Housing is increasingly treated as an asset for wealth accumulation rather than a social good. Across Europe, millions of properties sit empty while homelessness and housing exclusion reach record levels. This paradox is at the heart of the systemic failure of our housing markets.“
5. Не е за пренебрегване и фактът, че разходите за поддръжка на един жилищен имот, таксите за режийни разходи, наемните цени или лихвите за изплащане на кредит за купен имот в някой европейски държави е повече от 40% от общия разполагаем нетен доход на домакинството, въпреки че средният процент за Европа е 9-10%. За България общият индекс Housing Overburden е средно 15,2%, но за домакинствата с по-ниски доходи /социално слаби, млади семейства, пенсионери/ наближава 43%, като основната тежест в него са енергийните разходи. Относно възможността за плащане на наемите този индекс за България е около 31,5%, докато средният за ЕС е около 22%. Това е и една от причините комисията HOUS да настоява за субсидии за енергийна ефективност именно за тези 15% от населението на България, които са най-уязвими. Ролята на HOUS е да наложи целеви критерии, по които държавите членки да насочват средствата от европейските фондове. Тези 15% от населението, които харчат повече от 40% от доходите си за жилищни разходи с включени в тях разходите за отопление / охлаждане, попадат в категорията енергийно бедни.
Според данните на Eurostat България държавата ни е с най-висок процент на енергийна бедност в целия ЕС, което се дължи не само на по-ниските доходи, но и на некачествения и енергоемък сграден фонд, който има нужда от спешна модернизация. 15% от населението на страната е принудено да избира дали да похарчи парите си са храна и други нужди от първа необходимост или да се лиши от почти половината от тях, за да си подсигури отопление.
6. Политиките на ЕС не са откъснати от световните. ООН разглежда достъпните жилища не просто като икономически въпрос, а като фундаментално човешко право. The New Urban Agenda приета на конференцията Habitat III през 2016г. поставя човека и неговото жилище в центъра на устойчивото градско развитие. Документът предвижда 20 годишен план за действие – хоризонтът за пълната трансформация на градската среда. ООН призовава за преход от модела жилището като стока към модела жилището като право. Организацията настоява за силни публични политики срещу спекулацията и за подкрепа на кооперативното и социално строителство. SDG 11.1 изисква държавите да осигурят достъп до адекватни и достъпни жилища за всички до 2030 г., т.е. това е срокът за правителствата и текущата жилищна стратегия на ЕС за постигане на конкретни резултати за премахване на бездомността и осигуряване на достъпност.
Периодът от 4 години е твърде кратък, а поставените цели доста настоятелни. Предстои голяма трансформация на смисъла за инвестиране в недвижими имоти, извън всички останали геополитически събития.
Дали тези политики ще отворят още по-широка пропаст между бедни и богати и дали ще ускори размиването на средната класа само времето ще покаже! За сега всичко е поставено на основата за грижа за човека, която колкото и да е глобална най-вече зависи от местните власти.
